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法院判赔购房者万元违约金

2019-02-10 16:39 未知
法院判赔购房者万元违约金


开发商逾期办证,法院判赔购房者万元违约金

 

大连地区房地产买卖合同案例解析是由段和段(大连)律师事务所房地产部在制作《大连地区2018年房地产开发行业涉诉案件大数据分析报告》的基础上,总结分析典型案例发布的系列文章,以期能够对大连地区房地产行业纠纷解决具有借鉴意义。

协助办理房屋产权证是《购房合同》中开发商的一项必要的义务,因此在房屋买卖合同纠纷案中,许多纠纷的产生都与开发商逾期办证有关。法院在审理开发商逾期办理产权证纠纷及是否支持购房人关于逾期办证违约金的诉讼请求时,主要审查下列问题:1)逾期办证的过错一方是否是开发商;2)《购房合同》约定的违约金标准是否合理;3)违约金的起算时间如何计算,关于上述问题,我们通过典型案例,一探究竟。

多数裁判观点:在开发商系违约过错一方,且合同约定的逾期办证的违约金标准不违反法律的规定、原告诉请中违约金金额计算正确时,法院将支持原告关于逾期办证违约金的诉讼请求。典型案例

瓦房店某房地产开发有限公司与孙某某、陈某某房屋买卖合同纠纷

案件事实:

2014年9月21日,原告(购房人)与被告(开发商)签订了《商品房买卖合同》,合同约定,被告将坐落于瓦房店市的某房屋卖给原告,房款总价357387元。合同签订后,原告先后支付了首付款、办理按揭贷款,已全部履行合同义务。

合同第八条约定:出卖人应当在2013年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定,将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定:被告应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,双方同意,因出卖人的责任,买受人在交付一年内无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的,自该一年期满日之次日起,由出卖人承担每日已收房款万分之一的违约赔偿金。

被告于2014年10月25日将涉案房屋交付原告。2017年9月27日,被告通知业主可以办理不动产权属证书。

原告诉请:

请求判令被告立即向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金25010.09元。

被告辩称:

逾期办证系因于瓦房店人民政府取消行政事业性收费的优惠政策,在相关费用未缴清前不予办理案涉项目的竣工验收备案手续。被告举证称,案涉项目可享受免征行政事业性收费的优惠政策,被告已经支付一部分行政事业性费用,但由于瓦房店政府单方取消优惠政策,导致城乡规划建设局逾期组织部门进行现场验收并逾期出具《竣工验收备案表》,被告办理除《竣工验收备案表》外的其他工程竣工验收手续,均早于《商品房买卖合同》约定的时间,被告主张其已尽到了合同义务。并且,被告主张,原告未受到任何损失,违约金数额过高,请求法院予以降低。

一审法院裁判观点:

政府调整事业性收费与被告给原告办理涉案房屋权属证书无关联性,办理产权登记资料报产权登记机关备案的义务是被告,被告未在合同约定的期限内履行相关义务,属违约行为,应承担违约责任,故被告不应承担违约责任的抗辩意见,不予采纳。《商品房买卖合同》对逾期办证违约金的承担方式已经予以明确约定,即按每日已收房款日万分之一计算违约赔偿金,该约定不违反法律规定,被告以原告没有受到任何损失抗辩违约金过高,不予采纳。因此,支持原告的全部诉讼请求。

二审法院裁判观点:

根据当时施行的《大连市房屋建筑工程竣工验收备案管理办法》的规定,交纳城市基础设施配套费等各项规费是建设单位的义务,也是办理建筑工程竣工验收及备案手续的必备条件。在房地产公司未交纳上述费用的情况下,政府相关部门有权不予办理案涉项目的工程竣工验收备案,因此产生的逾期备案、进而逾期办理产权证的后果均应由房地产公司自行承担责任。

关于房地产公司上诉称,被上诉人未因逾期办理产权证受到损失,合同约定的违约金数额过高,一审法院对于违约金标准未予调整,违反了公平原则和法律规定一节,二审法院认为,合同是当事人意思自治的产物,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《商品房买卖合同》约定,房地产公司逾期办理产权证的违约金支付标准为每日按已收房款的万分之一计付,双方当事人应按照上述标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定,房地产公司未能提供证据证明合同约定的违约金过分高于被上诉人的损失,故其要求调整违约金标准无事实及法律依据,本院对房地产公司的该项上诉请求不予支持。

案件结果:

驳回上诉,维持原判,房地产公司应当承担逾期办理产权证的违约责任,按照《购房合同》约定的“自应当办理产权证的次日起,按照出卖人已收房款的万分之一支付违约金”。

律师提示:

关于购房人起诉开发商要求支付逾期办理产权证的违约金问题,应注意以下方面:

办理房屋产权证是由三方当事人参与(即开发商、登记机关和买受人),遵循“两次申请、两次审查、一次通知”程序,每一环节均可出现办证逾期之情形。开发商的义务包括:完成初始登记、发出办证通知和进行必要协助。因为“出卖人原因”造成买受人办证逾期的情形,通常包括:申请初始登记迟延;初始登记材料不完备;建设项目违法不能取得规划、用地等手续;擅自变更规划设计;未及时通知买受人等。对于符合《购房合同》中约定的因开发商的原因导致未能按期办理产权证的情况,开发商应当承担违约责任。从举证责任上看,购房人的证明责任较小,开发商的证明责任较大,开发商需要举证证明未办理产权证的过错不在于自己,或者证明合同约定的违约金数额明显过高,才能减轻或者免除自己的责任。宋雯律师团队

上海段和段(大连)律师事务所房地产法律服务团队主要承办房产纠纷、建设工程合同纠纷、物业纠纷等诉讼案件。团队负责人宋雯律师现为大连市律师协会房地产与建设工程法律专业委员会副主任,常年担任多家大型企业法律顾问。

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